２０１３年以来、マンションの価格は上がり続けています。

上昇の要因のしては

  東京オリンピックの決定や、震災復興工事により建設重要が多くなり、マンション建築費相場の高騰、民泊による利回りの上昇などが考えられます。

上昇がいつまで続くか分からない以上は、冷静にマンションの売却時期を見極める必要があります。

 

投資用マンション売却のタイミングとは？

購入時より高く売れる時

購入した物件の価格が上昇したタイミングで、売却すれば売却益を得ることができます。

今現在はマンションの価格は上昇傾向にありますので、絶好の機会といえます。

ただし、個々によって求める売却益は当然変わりますので、売るタイミング、得る利益は所有者自身で決めていただく必要があります。

 

収益がマイナスになる前

投資用マンションはあくまでも収益を得るために所有されているかと思います。

ローンで購入した場合、月々の収支がマイナスな物件は、大幅な家賃の上昇や繰り上げ返済をしない限りプラスになる事なる事はないと言って良いでしょう。

持ち続けることで完済までに大きな負債になる事は少なくありません。

統計的に家賃は毎年１％ずつ下落していき、管理費や修繕積立金は物件が古くなれば値上がりしていきます。

投資用マンションの場合、入居者はいても毎月の収支がマイナスになった場合、収支がプラスになる事はまずないでしょう。

 

月々の収支がマイナスな物件は、収支改善の見込みがない場合は早期の売却をおススメいたします。

 

築年が２０年未満のうちに

マンションにとって20年を超えタイミングで設備の補修や交換が増える時期だと言われています。水回りの交換等は、家賃の数カ月分の費用が掛かる場合も少なくありません。

また売却した際に、次の所有者も３５年ローンで購入する事も可能なため購入者も少なくないでしょう。

20年を超えると、購入者のローンを組める期間は短くなるため、月々のローン返済額も大きくなるので、月々の収支は悪くなり購入者が少なくなる可能性があります。

さらに35年を超えると、一部の金融機関ではローンを組めなくなります。組めたとしても短期間・高金利のローンになり高く売れる可能性は低くなります。

投資用マンションはローンでの購入が一般的なため、よほど利回りの高い物件や好立地でなければ売却自体が困難になってきます。

 

賃料が高い時、空室の時

投資用マンションを購入する場合、通常は利回りで購入するため入居者がいるオーナーチェンジの状態で売却をします。

購入者もローンで購入する事が多いため、相場よりも高い家賃で入居者がいる場合は、高く売却できるケースもあります。

逆に相場より安い家賃の場合は、相場よりも売却額が安くなるケースもあります。

したがって、空室の場合の方が相場賃料より安い入居者の場合は、高く売れるケースもあるため、空室時に売却を考えることも必要です。

 

大規模修繕工事の前に、修繕積立金が上がる前に

マンションは築１０年～１５年で大規模修繕工事を行います。大規模修繕工事を行うには、修繕積立金を使用して行います。

多くのマンションは５年ごとに修繕積立金が上がっていく傾向にあり、修繕積立金が上がってしまうと、当然利回りが悪くなりますので修繕積立金が上がる前の売却の方が当然高く売れる可能性が高いので、上がる前の売却をお薦めいたします。

所有者様によっては、『うちのマンションは、修繕積立金の上がる話はあるけど、いつも総会で否決されるので大丈夫』とおっしゃる方もいらっしゃいますが、管理会社はマンションにとって必要な修繕の為に提案していますので、先延ばしにすればするほど、修繕積立金が大幅に上がる可能性が高くなるため、そういったマンションは買主に敬遠されがちです。

もちろん、可決されれば一気に利回りも悪くなる可能性もありますので、そういったマンションほど早めの売却をお薦めいたします。

所有物件の修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施は所有者のの手出しの負担を大きくするほか、大規模修繕を行えない場合にも物件の資産価値が下落するので、大規模修繕前のタイミングで売却する事をお薦めいたします。

 

減価償却費用がローン支払いの元金額を上回ったとき

減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回ると、上回った額は経費に計上できない現金支出となります。一般的にこの状態を「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロスの状態では、帳簿上は利益が出ていますが、その利益に課される所得税額が増えるために純粋な利益は減少します。実際の手元の資金はいずれマイナスに転じる可能性もあります。

デッドクロスによる赤字を避けるために、減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回るタイミングを逆算して、それまでに売却を検討する事も良いでしょう。

 

減価償却が終了する前

先程お話しました、減価償却はずっと続くわけではなく、不動産が古くなれば経費計上も少なくなっていきます。

なかには、新しいうちに減価償却の計上を多くしすぎて売却する際に税金が多くかかる場合もあります。

そういった物件に限って、古くなった場合に減価償却の計上が少なくなると経費が少なくなる分所得が上がり、所得税や住民税が増えてしまいます。また、古くなると家賃の下落や修繕積立金の上昇ににより収益が大きく下がるマイナスの要因になる可能性も高いため、その前に売却を検討する必要があります。

 

 

 

売却のタイミングは物件によって違いますが、上記に当てはまる物件は、定期的に売却活動をする事をお薦めします。

 

投資用マンションなので収支を少しでもプラスにしたいという、お気持ちからプラス１００万で売れる時に、もう少しプラスが欲しいと売却を断念され５年後に収支がマイナスになり結局、マイナスで売られたお客様も少なくありません。

売却の時期は、物件や個人によって自由です。

ただし物理的に売却できる時期を逃し、マイナスになってローンの残金が売却額を大きく上回って、物理的に売却できなくなり最終的にローン階差に時にマイナスが大きく膨らむ方もいらっしゃいます。

 

売却時期のタイミングを逃さないためにも、まずは自分の物件の市場価値を知ることが大事ですので、弊社では定期的な査定や売却活動をお薦めしています。

 

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